Le dispositif Denormandie : investir dans l'immobilier pour défiscaliser
- Corentin Momont
- Aug 28
- 6 min read
De la théorie du Denormandie…
Voici les quelques éléments à retenir concernant le fonctionnement du dispositif Denormandie.
Pourquoi ce dispositif ?
Le dispositif Denormandie vise à inciter la rénovation de logements anciens dans des villes de tailles moyennes. Le but est de dynamiser leur offre locative, actuellement faible ou en mauvais état.
Quel avantage fiscal pour le Denormandie ?
Les particuliers qui investissent en Denormandie peuvent bénéficier d’une réduction d’impôts.
Celle-ci est calculée en fonction du prix de revient net du logement lié à l’investissement, c’est-à-dire toutes les sommes débloquées pour acquérir le bien, rénovations comprises.
La réduction d’impôts est étalée sur une durée de location à la convenance de l’investisseur, entre trois options :
12% du prix de revient sur 6 ans
18% sur 9 ans
21% sur 12 ans
Pour les connaisseurs du Pinel, disparu aujourd'hui, ce sont les taux qui s’y appliquaient en 2022.
Il n’est pas nécessaire de valider une durée dès le départ départ. Au bout de six ans, l’investisseur a le choix de prolonger son dispositif de 3 ans, ou non. Il est tout de même préférable d’avoir une idée de son horizon d’investissement lors du démarrage d’un tel projet.
Le prix de revient maximal pris en compte dans le calcul de la réduction d’impôts est de 300 000€. Il est possible d’investir dans un bien Denormandie plus cher, mais l’excédent ne pourra donner droit à un avantage fiscal.
Mme Dupont a investi dans un bien Denormandie dont le prix de revient est de 200 000€.
Elle bénéficiera d’une réduction d’impôts de 12% sur 6 ans soit 24 000€, soit 4 000€/an.
Quelle temporalité pour le dispositif Denormandie ?
En Denormandie, il y a un décalage entre le jour d’investissement et sa mise en location, du fait des travaux.
Les conditions du Denormandie qui s’appliquent sont celles en vigueur l’année de la signature du bien chez le notaire.
La réduction d’impôts démarre à la livraison du bien.
Mme Dupont investit dans un Denormandie en 2025. Elle s’inscrit dans la législation relative à ce dispositif cette année-là.
Son bien est livré en 2026 : c’est le point de départ de son avantage fiscal, et donc de sa période de six ans.
Quelles villes sont concernées par le dispositif ?
Ce sont des villes de taille moyenne à redynamiser.
Toutes les villes éligibles au Denormandie sont répertoriées ici.
Quelles sont les règles imposées aux logements ?
Le dispositif Denormandie porte sur des biens d’habitation anciens.
Une fois les travaux terminés, ils doivent être loués en non-meublé pour un usage d’habitation principale pendant six, neuf ou douze ans.
Le loyer mensuel ne doit pas dépasser un plafond au m², mis-à-jour chaque année et que vous pouvez retrouver ici.
Quelles sont les contraintes liées aux travaux du bien en Denormandie ?
Ils doivent représenter au moins 25% du coût total du projet.
Il faut que parmi ceux-ci figure une amélioration de la performance énergétique du logement de 20% ou un changement d’une chaudière, une isolation de combles, de murs, de fenêtres.
Ils doivent être terminés au 31/12 suivant l’année d’acquisition au plus tard.
Étant données ces contraintes, il est préférable de recourir aux services d’un professionnel certifié RGE : reconnu garant de l’environnement.
Il serait dommage de ne pouvoir bénéficier de l’avantage fiscal du Denormandie pour cause d’inéligibilité.
Quelles sont les conditions liées aux locataires ?
Ils ne peuvent appartenir à votre foyer fiscal et doivent avoir un revenu fiscal de référence inférieur à un plafond, que vous pouvez retrouver ici.
Comment se lancer en Denormandie ?
Vous pouvez décider de le faire seul. C’est possible, mais veillez à bien respecter le cahier des charges imposé par le dispositif.
Vous pouvez également passer par des programmes proposés par les promoteurs. Ils s’occupent des travaux et vous proposent un investissement “clé en main”.
…à la pratique : investir en Denormandie
La théorie, c’est bien beau. Mais quels enseignements tirer de l’application du dispositif ?
Le besoin d’un effort d’épargne pour financer son Denormandie
En réalisant une opération Denormandie en solo, il est sûrement possible de percevoir des loyers suffisants pour, combinés avec le gain fiscal, générer une trésorerie positive chaque mois vs les coûts engendrés (remboursement du crédit, assurances, copro…).
Pour ce qui est du “clé en main”, oubliez. C’est justement la contrepartie d’y dédier un minimum de temps et d’effort : la rentabilité est moins importante.
Dans cette situation, les loyers et le gain fiscal ne suffisent pas à compenser les coûts : il y a un effort d’épargne à consentir.
Un effort d’épargne ne veut pas dire qu’il n’y a pas de création de richesse. Au contraire : vous remboursez en majorité votre crédit grâce à un loyer et à un gain fiscal qui ne sortent pas de votre poche. En majorité, car il reste justement un complément à verser (l’effort d’épargne) pour compléter le loyer, le gain fiscal et rembourser le crédit.
Plus vous avancez dans votre projet, plus vous capitalisez grâce aux loyers et aux gains fiscaux. Jusqu’à en récolter les fruits à la revente de votre bien.
La clé pour le Denormandie, comme toujours et d’autant plus ici : la localisation
On ne va pas se le cacher : les villes concernés par le Denormandie ne font pas rêver. Il va falloir faire preuve de sélectivité pour éviter les pièges et s’orienter vers des villes présentant des garanties en plus de perspectives intéressantes.
En voici quelques unes qui me paraissent prometteuses : Pau, Agen, Briançon, Grasse, Troyes, Arles, Angoulême, Valenciennes, Tourcoing, Chambéry.
L’importance du recours à un crédit pour le Denormandie
D’un coté, vous obtenez un gain fiscal via le dispositif Denormandie.
De l’autre, vous touchez des loyers susceptibles d’être fiscalisés durant le projet. Notamment si vous envisagez d’investir cash dans votre projet. Dans cette situation, vous avez peu de charges déductibles puisque pas d’intérêts d’emprunt.
Car non : les travaux du Denormandie ne peuvent être considérées comme des charges. Le loyer imposable sera donc important, même si vous pouvez opter pour le régime micro (abattement de 30%). Le gain fiscal du Denormandie en sera fortement atténué, voire effacé.
Donc : il n’y a aucun intérêt fiscal à investir dans un Denormandie cash.
Privilégiez un crédit, qui vous permettra à la fois de profiter de l’effet de levier (acheter via de l’argent qui ne vous appartient pas), de créer de la charge déductible (via les intérêts et assurances) et en plus protéger votre conjoint grâce à l’assurance.
Éviter un horizon de temps à six ans pour le Denormandie
À la marge, il est possible de s’y retrouver. Mais on n’investit pas en immobilier dans l’espoir de se retrouver “à la marge”.
Investir en Denormandie avec un horizon de temps de six ans puis revendre le bien est peu judicieux pour différentes raisons :
Les frais liés à l’achat sont à peine absorbés au moment de la revente.
À crédit, on rembourse beaucoup d’intérêts les premières années, peu de capital.
On s’expose aux risques des variations des prix immobiliers sur un horizon de temps si court.
Il est possible, au bout de six ans, de sortir du Denormandie en reconvertissant son bien (en LMNP, par exemple). Ce serait moins dangereux.
Sinon, se lancer sur un horizon de temps de neuf voire douze ans est le plus judicieux.
De l’importance des travaux réalisés en Denormandie
L’intérêt d’investir dans ce dispositif est de vous doter d’un bien différenciant dans le paysage immobilier local : performant énergétiquement, modernisé, agréable, le tout accessible à un prix décent avec le plafonnement des loyers.
Tous ces éléments dépendent des travaux réalisés. Ceux-ci doivent vous permettre de vous projeter au moins dix ans sans avoir de “grande retouche” à réaliser.
Vous vous lancez dans un Denormandie en solo ? Vous êtes prévenu.
Vous passez par un promoteur ? Soyez très attentifs au descriptif technique fourni et à sa bonne application.
Conclusion
Non, le Denormandie n’est pas le nouvel eldorado des investisseurs immobilier.
Bien choisi, il peut par contre devenir un outil intéressant dans un patrimoine, en majorité pour les personnes adeptes du “clé en main”.
D’autant plus que ses caractéristiques s’inscrivent dans l’ère du temps : rénovation de l’ancien, démarche énergétique.
Quoiqu’il en soit, gardez à l’esprit que vous achetez un bien immobilier et non un gain fiscal. Les caractéristiques du logement doivent toujours rester prioritaires dans votre prise de décision.
Vous souhaitez investir dans l'immobilier et contrôler votre fiscalité ?
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